马来西亚灵活办公：590天封控的磨炼

这一状态，断续延续了590天。

2022年4月，当马来西亚宣告进入地方性流行病阶段、取消所有工作场所人数限制，这个行业已脱胎换骨。脆弱的运营商倒下了，幸存者则发现自己究竟在建造什么。两年后的2024年，吉隆坡在亚太区灵活办公需求增速中名列前茅，吸引了四年前还将这个市场视为可有可无的国际地产投资者的目光。

这是一个本不该活下来的行业的故事，以及它的幸存究竟意味着什么。

从服务式办公到2017年创业浪潮

经历590天封控的运营商，正在打造亚洲增速最快的灵活办公市场之一。

马来西亚灵活办公行业的历史，比大多数人以为的要早得多。1998年，新山一家名为MEN iNN WORK的公司开设了可能是全国首个服务式办公中心，提供有家具的办公室、共用前台和虚拟地址服务——专为那些需要专业形象但不愿签长期租约的企业而设。此后近三十年，MEN iNN WORK从未中断，历经亚洲金融危机余波、全球金融危机和三波行动管制令。

五年后，vOffice以虚拟办公室模式进入马来西亚——其创始人是两位在1997年亚洲金融危机中相识、后在墨尔本一同创业的印尼人。两家公司都洞察到一个后来者独立重新发现的规律：在一个商业租约要求长期承诺、公司注册要求固定地址的市场，灵活性不是生活方式的点缀，而是商业运营的基础设施需求。

社区型共享办公室的概念于2010年进入马来西亚，地点是吉隆坡武吉免登的Paper + Toast。帕特·邱提出构想，万·伊姆兰主导运营。该空间历史上共接待了逾600家初创企业，向吉隆坡证明了办公室可以成为社会基础设施。三年后，丹尼尔·杨在班沙山丘开设Nook——一个反传统办公室理念的茶馆风格空间，顺带成为马来西亚第一个接受比特币支付的实体商家。

那些是先行者的年代，但还不是一个成型的行业。

2017年，行业骤然成形。Colony、Common Ground、WORQ、INFINITY8和Co-labs在数月内相继创立。MDEC推出马来西亚数字中心计划，为符合条件的共享办公室颁发数字中心认证，提供税收优惠和技术创业者签证渠道。莱坊数据显示，2018年吉隆坡灵活办公面积增长36%。2019年，WeWork在吉隆坡Equatorial Plaza开设当时东南亚最大的共享办公室——五个楼层、近1,900个工位。全球最大共享办公品牌的入驻，证明了这个市场已经成熟。

然后，行动管制令来了。

五大市场，五种需求

马来西亚的灵活办公行业不是单一市场，而是五个各有逻辑的独立市场，每个市场都有自己的需求驱动力、自己的创立故事，以及灵活办公对其发挥结构性意义的不同原因。

巴生河流域是整个行业的重心。马来西亚最大规模的跨国公司和本土企业总部汇聚于此，周围是密集的专业服务、初创企业和数字经济生态——它们都需要传统商业租约无法满足的办公解决方案。城市内大量空置的商业办公面积，曾经是业主头疼的负担，如今已转化为行业机遇：那些过去拒绝共享办公室运营商的业主，正越来越积极地寻求合作，以提高出租率，由此为运营商创造了条件优越的新增供应渠道。

槟城有其独特的面貌。峇央峇鲁的全球电子和半导体制造商构成工业基础，为工程师、供应链经理及服务于制造业生态的专业服务公司持续产生着对专业办公空间的稳定需求。乔治市则提供了第二重维度：位于联合国教科文组织世界遗产缓冲区内的历史店屋，被证明格外适合改造为共享办公室——其独特的建筑风格，是专为商业用途建造的现代写字楼无从复制的。ADA Serviced Office由路易斯·苏（Louis Soo）于2008年从一间200平方英尺的店屋起步，近二十年来凭借ISO认证和其创始人所称的“简约奢华”服务标准，树立起槟城最受信赖的专业办公品牌。

新山的市场结构与全国其他城市截然不同。目前每天有逾30万马来西亚人越过长堤前往新加坡工作，而当连接新山与新加坡、车程仅六分钟的快速交通系统（目标2026年底开通）正式运营后，这一通勤格局将彻底改变。新山的办公室租金远低于新加坡。对于需要运营空间的新加坡企业，或是从新加坡就业回流的马来西亚专业人士，这笔账并不难算。2024年1月签署的柔新经济特区，覆盖逾3,500平方公里、设有九个旗舰发展区，是该地区数十年来最重大的跨境经济开发项目，进一步强化了这一逻辑。

砂拉越有着自己的运行逻辑。砂拉越数字经济公司在全州直接管理九个数字创新中心，在很大程度上独立于联邦计划推进数字经济战略，并与巴塞罗那科技签署了谅解备忘录。这里的办公室市场更多受政府战略意图驱动，而非有机的初创需求。古晋的iCube Innovation由帕特里克·廖（Patrick Liew）及其子麦文廖（Melvin Liew）主持，持有MDEC MSC孵化器资质，并发起了“全球免费共享办公日”倡议，如今已在全球逾20个城市举行。

赛博再也是马来西亚专门规划的科技城市，为这幅图景画上完整的一笔。马来西亚数字中心认证计划主要通过赛博再也的运营商运作，赋予符合条件的共享办公室向会员企业提供税收优惠和马来西亚科技企业家计划（MTEP）签证的资格。对于寻求进入马来西亚市场的国际科技企业而言，经MDEC认证的空间提供了一个标准商业租约无法给予的政策入口。

国际视野为何看不见这里

马来西亚灵活办公行业的可见性问题，与品质无关。它完全源于地理、语言，以及一水之隔的更大市场投下的长影。

新加坡的灵活办公市场成熟、知名度高，定价也随之水涨船高。当全球地产咨询公司撰写东南亚灵活办公报告时，新加坡奠定了分析的基调。吉隆坡——高铁两小时、驾车三小时之遥的北方——如果出现，也不过是个注脚。然而，马来西亚灵活办公面积占总办公面积的比例远低于亚洲平均水平。马来西亚当前的水位与市场成熟时通常达到的水位之间的落差，代表着真实的商业潜力空间。

这种不可见性，因行业数据采集方式而进一步加剧。第一太平戴维斯、世邦魏理仕和仲量联行发布的区域报告会汇总亚太市场——但关于哪些运营商在增长、哪些创始人在建造持久的东西、哪些品牌经历了真实危机考验的细节情报，来自本地媒体：《The Edge Malaysia》、Vulcan Post、BFM 89.9、EdgeProp。这些媒体以英文出版，但发行止于马来西亚边境。

这个行业的不可见还在于它出售的是什么。物流枢纽或制造业集群能产生流通的数据：出口量、产值、贸易流量。而一家共享办公室产生的是入住率、会员数量，以及会员企业在别处创造的数据。这个行业的产出之所以隐形，恰恰是因为它的产出是他人的工作成果。

机会就藏在这个落差里。这个行业是真实存在的，创始人有据可查，危机考验在公众视野下进行，结果已经记录在案。

值得付出的代价

行动管制令第一波于2020年3月18日到来。对Colony（成立于2017年）联合创始人蒂莫西·谢亚（Timothy Tiah）而言，预警信号早在一个月前已经出现。占Colony总收入约三分之一的活动营收，在2月份企业客户开始取消预订时已经崩溃。集团利润从1月到2月下跌逾60%，彼时封锁令甚至尚未宣布。

谢亚推行了他所称的“红色警报”协议——一套旨在同时保住业务和企业文化的交通灯式成本管理体系。他与妻子、联合创始人黄欧黛丽（Audrey Ooi）各减薪50%，总经理减薪25%，员工成本压缩20%。但谢亚做了一个对所有着眼于单纯求生存的人来说都显得反直觉的决定：他保住了Colony的待客预算——会员桌上的转换插头、下班后的晚餐、那些定义Colony是什么的服务细节。他的判断很具体：在会员最需要信心的时刻削减品质，将会引发无法挽回的口碑螺旋式下坠。

Colony KL Sentral店永久关闭。耗资500万令吉打造的活动旗舰店Star Boulevard始终未能恢复元气，于2025年关闭。个人代价被公开、精确地记录下来：谢亚于2020年确诊混合性焦虑抑郁障碍。他主动向投资者和股东披露，预期他们会失去信心。但他们没有。此后，他公开谈论商业背景下的心理健康问题，成为极少数这样做的马来西亚创始人。

2022年，Colony录得营收增长74%、EBITDA增长265%。Jerry——谢亚在疫情中创立的自动化预算品牌（仅提供独立办公室、密码入场、无前台员工、价格是Colony高端价位的零头）——同年营收增长619%。

在WORQ，联合创始人斯蒂芬妮·平（Stephanie Ping）面对的是同一场危机的另一个版本。2020年3月，业务咨询量下降了50%至60%。问题不在于营收是否会下滑——那是必然的——而在于会员基础能否撑过去。平分多轮推出了总额约50万令吉的会员援助计划：数字营销支持、业务连续性咨询、付款延期，以及对那些自身营收已经崩溃的会员企业的直接援助。

2020年9月，在疫情最不确定的阶段，平从七位跟进投资者处筹得1,000万令吉。投资发生在疫情最艰难的月份，而非之后。她的逻辑，也是投资者的逻辑：一家能在连续封锁中维持盈利、同时向外发放近50万令吉援助的运营商，所展示的是无法伪造的东西。WORQ的会员数量在管制令期间悖逆性地增长了15%——裁减传统办公室的企业将员工转移到了灵活替代方案。

2022年中，WORQ入住率达90%，并出现候补名单。2025年，班沙地区的健康导向空间WORQ Well成为马来西亚首个获得WELL共享办公认证的空间，开业首日即实现满员。

李斯亮（Lee Sheah Liang）以新山一间店屋里的1,400平方英尺和四名员工起步，建立了INFINITY8。新山的选址既是优势，也是软肋：INFINITY8约40%的客户是新加坡人。2020年3月18日马来西亚关闭边境，这部分客户群体实际上一夜之间消失。

2021年12月——在马来西亚封控最为严峻的阶段，整个行业都在收缩——李把INFINITY8扩张到了吉隆坡。在所有市场信号都指向谨慎的时候选择增长，这个决策是经过深思熟虑的。他的判断：在封控中受损最小的运营商将继承市场复苏，而在竞争被压制的时刻进入吉隆坡，是他能看到的历史最低进入成本。

2022年，INFINITY8获得PropertyGuru“亚洲及马来西亚最佳共享办公空间”奖项。疫情期间形成的双品牌策略——面向企业客户的高端INFINITY8和面向中小企业及学生的预算型KONGSI WORK——如今已覆盖新山、吉隆坡和槟城共十四个据点。

张峻（Juhn Teo）与埃尔曼·阿金奇（Erman Akinci）将Common Ground打造成了马来西亚最大的本土共享办公运营商，在全国设有十四个据点，并已率先向菲律宾和泰国进行区域扩张。管制令到来时，驱动他们扩张的商业模式——相对高密度的社区型共享办公室——恰恰是封锁令所禁止的。

他们的决定是结构性的。2022年8月，当马来西亚完成地方性流行病过渡，Common Ground与香港的The Hive和澳大利亚的The Cluster合并，组建The Flexi Group——一家横跨9个国家、拥有45个据点的泛亚洲实体。合并并未解决所有挑战：原计划通过SPAC登陆纳斯达克的方案于2024年2月在完成前终止。但该组织仍是亚洲最大的区域性灵活办公运营商，总融资额7,150万美元，马来西亚的创业故事在其核心。

拉什文·帕尔·辛格（Rashvin Pal Singh）主理Mereka Space——吉隆坡Publika一间1.2万平方英尺的创客空间。管制令关闭所有非必要企业时，Mereka的制造实验室——木工坊、电子工作台、3D打印机、金属加工设备——全部停摆。

2020年4月1日，面对马来西亚严峻的防护物资短缺局面，帕尔·辛格与联合创始人朱丽安娜·亚当（Juliana Adam）决定重新配置一切。他们发起公众募资，开始用平时制造家具和电子原型的设备生产防护面罩。公众捐助了14万令吉，Mereka生产了逾2万个防护面罩，送往全马75个机构。

Mereka Space不是传统意义上的共享办公室。它的模式——创客空间、社会企业与创意产业孵化器的融合——并不整齐地契合行业主流。但它在疫情中的转型，印证了Colony、WORQ、INFINITY8和Common Ground创始人以各自方式所证明的道理：熬过管制令的灵活办公运营商，并非靠削减自己的提供物幸存，而是在危机中发现了自己究竟为何而建。

并非每个存活故事都需要重塑。槟城的ADA Serviced Office，由路易斯·苏于2008年从200平方英尺的店屋起步，代表着这个行业的静默耐力。十八年后，ADA持有ISO 9001认证，以历经三次经济冲击而未曾改变的服务标准，运营着槟城多个据点。苏从未寻求全国知名度，这家企业也从未需要。

多元文化的结构性优势

马来西亚的共享办公行业运作于东南亚独一无二的商业环境中。马来族、华族和印裔三个族群——各有其商业传统、融资网络和企业文化——共处于一个以英语为首要商业语言、国家政策积极以创业计划弥合族群鸿沟的市场。

2017年的创业者群体折射出这种多元。谢亚和李斯亮是马来西亚华裔创业者。斯蒂芬妮·平在斯坦福完成学业后选择回到吉隆坡创业，而非留在美国——这一抉择塑造了WORQ的创业初心。拉什文·帕尔·辛格则承载着马来西亚印裔社会企业传统的影响力导向模式。

马来西亚数字中心认证计划为这一多元创业活动提供了正式渠道：获认证的共享办公室可以向会员企业提供马来西亚科技企业家计划（MTEP）签证，来自60多个国家的创业者已通过该计划在马来西亚落地。税收优惠对所有符合条件的企业一视同仁，不论族群背景或国籍。

清真友好的办公基础设施——礼拜室、穆斯林友好餐饮——在多家运营商中作为文化默认而非附加选项出现，赋予马来西亚品牌一种国际新进者需刻意培育的文化自如感。

为何2025年值得关注

两项结构性变化正在同步重塑马来西亚的灵活办公市场，其效应将相互叠加。

其一是柔新经济特区（JS-SEZ），2024年1月签署，覆盖逾3,500平方公里、含九个旗舰发展区。当连接新山与新加坡、单程仅6分钟的快速交通系统开通，两座城市之间的实际距离将骤然缩短。对在柔佛布局的马来西亚办公室运营商而言，这将产生行业创立以来未曾见过的需求信号：正在将马来西亚和新加坡办公成本进行比较的新加坡企业，将突然拥有让这种比较变为行动的基础设施。INFINITY8已报告其新山客户群中约40%为新加坡人，这一比例将随快速交通系统开通而进一步扩大。

其二是IWG的宣告——这家运营Regus、Spaces、HQ和Signature品牌的全球灵活办公集团，计划在未来几年内将马来西亚中心数量从目前的45家扩张至160家。IWG的扩张决策基于量化市场分析。当全球最大的灵活办公运营商宣布在某个市场将中心数量扩大至3.5倍，这是一个信号：渗透率缺口是真实存在的，需求是真实存在的，基础设施投资的经济逻辑是成立的。

对本土运营商而言，这既是竞争格局的变化，也是对行业价值的背书。IWG的扩张将把国际品牌知名度引入一个迄今被马来西亚以外的灵活办公买家忽视的市场，而这种认知度的提升，将惠及那些能够为企业客户提供IWG无法复制的文化熟悉度、本地关系网络和危机验证韧性的本土运营商。

企业服务是该行业最重要的结构性演变。马来西亚的灵活办公运营商正在悄然构建能力，将自身定位为办公室基础设施提供商，而非单纯的工位出租业务。WORQ向大型企业客户预售定制办公空间，刻意选址于交通枢纽附近，服务企业的移动化办公需求；INFINITY8已将雇主责任代理（EOR）服务、人力资源外包和薪酬核算作为一体化产品向企业客户提供；由Paramount Corporation支持的Co-labs正在推进30万平方英尺的企业客户托管办公室计划。这些不是从共享办公室扩展到周边服务的企业，而是起源于共享办公、正在成为办公基础设施提供商的企业。

这一演变对投资逻辑意义重大。工位出租业务随员工人数线性扩展，而办公基础设施提供商随企业合同价值扩展。

590天锻造的究竟是什么

马来西亚灵活办公行业，为试图理解这个市场的投资者、买家和运营商提供了一件罕见的东西：一次完整的自然实验。行业内每一家运营商都在同一时间面对同一外部冲击——590天断续的经营法律禁令。他们如何幸存、选择保护什么、最终在另一端建造了什么，这些差异以异乎寻常的清晰度揭示了各自企业的真实底色。

对评估该行业的投资者而言，问题不在于马来西亚灵活办公行业是否在疫情后实现了增长——它确实增长了。问题在于，那些实现增长的运营商，究竟是通过构建制度性能力（危机文档记录、企业关系、品质标准）来实现增长，还是单纯乘市场复苏之势上涨。这两种增长来源的差异，是持久竞争地位与周期性地位之间的差异。

对于买家——评估进入马来西亚市场的国际办公室运营商、考量合作机会的地产开发商，或正在寻找托管办公解决方案的企业租户——管制令期间留下的记录，提供了尽职调查通常无法获得的东西：运营商在压力最大时的真实行为证明，而非他们关于自己能做什么的口头表述。

对运营商自身而言，那段时光带来了意想不到的东西。那些在顺境中建立起业务、从未真正面对生死抉择的创始人，在590天的断续封锁中发现了自己究竟在建造什么。2022年走出危机的这个行业，不是2019年轨迹的延续，而是一个不同的行业——由知道自己能做什么、也知道自己做不到什么的创始人来掌舵。

这个普遍规律不只适用于共享办公行业：那些在生死危机中未曾放弃创业原则的组织，不只是回到了原来的位置。他们占据了一个不同的类别。竞争对手无法跟随他们到达那里，因为通往那里的路，要求支付一个所有人都曾选择回避的代价。

最后更新: 2026年4月5日